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La regularización en la declaración de renta de lo devuelto por la cláusula suelo

La AEAT ha aclarado mediante una nota la regularización que el contribuyente debe efectuar de su situación tributaria en caso de devolución de intereses previamente satisfechos por las cláusulas suelo. La nota tiene fecha de 24-1-17. 

Con efectos desde el 21-1-2017 y ejercicios anteriores no prescritos, la LIRPF disp. adic. 45ª redacción RDL 1/2017 regula los efectos fiscales derivados dela devolución, por parte de las entidades financieras, de los intereses previamente satisfechos por los contribuyentes como consecuencias de las cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos concertado con aquellas, tanto si la devolución de tales cantidades deriva de un acuerdo celebrado entre las partes como si es consecuencia de una sentencia judicial o de un laudo arbitral. 

A estos efectos, cabe señalar:

1.- No se integran en la base imponible del IRPF (LIRPF disp..adic.45ª.1):

– Las cantidades devueltas derivadas de acuerdos celebrados con entidades financieras, bien en efectivo bien mediante la adopción de medidas equivalentes de compensación, previamente satisfechas a aquellas en concepto de intereses por la aplicación de las cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos.

– Los intereses indemnizatorios relacionados con los mismos.

2.-  No obstante, se establecen unos supuestos de regularización, en los casos en que dichos intereses hayan formado parte de la deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones establecidas por las CCAA, o hayan sido objeto de deducción como gastos del capital inmobiliario o de actividad económica (LIRPF disp.adic.45ª.2)

2.a) Cuando el contribuyente haya aplicado en su momento la deducción por inversión en vivienda habitual o de deducciones autonómicas por las cantidades percibidas, pierde el derecho a su deducción. En este caso, debe incluir los importes deducidos en la declaración del IRPF del ejercicio en que se haya producido la sentencia, el laudo arbitral o el acuerdo con al entidad, en los términos previstos en el RIRPF art.59, pero sin inclusión de intereses de demora.

No obstante, esta regularización no se aplica respecto de las cantidades que se destinen directamente por la entidad financiera a minorar el principal del préstamo. Por tanto, no habrá que regularizar dichas deducciones practicadas anteriormente y tampoco genera derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual.

2.b) Si el contribuyente incluyó en declaraciones de años anteriores los importes ahora percibidos como gasto deducible (capital inmobiliario o actividad económica), estos pierden tal consideración, debiendo presentarse declaraciones complementarias de los correspondientes ejercicios, quitando dichos gastos, sin sanción ni intereses de demora ni recargo alguno.

3.- En relación a los ejercicios a los que afectan estas regularizaciones, tanto de las deducciones de vivienda o autonómicas como de los gastos deducibles, solo afectan a los ejercicios respecto de los cuales no haya prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria, pudiendo distinguir los siguientes supuestos:

3.a) El contribuyente ha aplicado la deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones establecidas por las CCAA por las cantidades percibidas y:

· La sentencia, laudo o acuerdo se produce en el año 2016. En este caso la regularización de las cantidades deducidas se realizará en la declaración del año 2016 (a presentar en abril, mayo o junio de 2017) y afectará, con carácter general a las deducciones de los años 2012, 2013, 2014 y 2015.

En el caso que entre las cantidades devueltas haya intereses del año 2016, estos no se tienen en cuenta para aplicar la deducción en vivienda dicho año.

· La sentencia, laudo o acuerdo con la entidad financiera se produce en el año 2017. En este caso la regularización de las cantidades deducidas se realizará en la declaración del año 2017 (a presentar en abril, mayo o junio de 2018) y afectará, con carácter general, a las deducciones de los años 2013, 2014, 2015 y  2016.

3.b) El contribuyente incluyó las cantidades ahora percibidas como gasto deducible en ejercicios anteriores:

· El acuerdo con la entidad financiera, la sentencia o el laudo, se ha producido desde el 6-4-2016 hasta el 4-4-2017. En este caso, debe presentar declaraciones complementarias con carácter general de los años 2012, 2013, 2014 y 2015, en el plazo de presentación de la declaración del IRPF del año 2016 (abril, mayo y junio de 2017)

Si entre las cantidades devueltas se encuentran intereses abonados en el ejercicio 2016, el contribuyente ya no incluirá como gastos deducibles dichos importes en su declaración.

· El acuerdo con la entidad financiera, la sentencia o el laudo se ha producido después del 4-4-2017. En este caso debe presentar declaraciones complementarias, con carácter general, de los años 2013, 2014, 2015 y 2016 en el plazo de presentación del IRPF del año 2017 (abril, mayo y junio de 2018).

No obstante, si el acuerdo o la sentencia es anterior a la finalización del plazo de presentación de la declaración del IPRF de 2016 (30 de junio de 2017), los intereses del años 2016 no se tendrán en cuenta como gasto deducible y, por tanto, no tendrá que presentar declaración complementaria de dicho ejercicio.

Por último, si el contribuyente ya hubiese regularizado dichas cantidades por tener una sentencia anterior podrá instar la rectificación de sus autoliquidaciones solicitando la devolución de los intereses de demora satisfechos y, en su caso, la modificación de los intereses indemnizatorios declarados como ganancia.

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Las cláusulas suelo en los préstamos a empresarios y profesionales

En este tipo de contratación es fundamental determinar si quien concertó los préstamos reunía o no la condición de consumidor, pues el régimen aplicable a la nulidad de las cláusulas contractuales es diferente en uno u otro caso. Esto implica que una cláusula suelo idéntica en un préstamo a un consumidor y a una sociedad puede ser tachada o no de abusiva por los tribunales. En tal sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2015 nos indica que la normativa contenida en la Ley 7/1998, de 13 abril, de Condiciones Generales de la Contratación, es aplicable a todas las condiciones generales, se encuentren en contratos concertados con consumidores o en contratos en los que ninguna de las partes merece esta consideración. Pero dicha ley no establece un régimen uniforme para unas y otras. Mientras que las normas relativas a la incorporación se contemplan en el art. 5: “La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez», y en el artículo  7; “No quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales: a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato …; b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles) y a la interpretación de las condiciones generales”;  son aplicables a todo tipo de condiciones generales, el régimen de la nulidad de las condiciones generales es diferente según que el contrato en el que se integren se haya celebrado o no con un consumidor

Mientras que en el caso de que el adherente no merezca la calificación legal de consumidor o usuario, solo es aplicable la regla contenida en el art. 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, que se limita en la práctica a reproducir el régimen de la nulidad contractual por contrariedad a norma imperativa o prohibitiva del Código Civil, en el caso de que el contrato integrado por condiciones generales se haya concertado con un consumidor, es aplicable el régimen de nulidad por abusividad, establecido actualmente en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que desarrolla la Directiva 1993/13/CEE.

El Tribunal Supremo, en la sentencia de 16 de noviembre de 2016, analiza el concepto de consumidor bajo el prisma del art. 1 de la Ley 26/1984, General para la defensa de los Consumidores y Usuarios (LGCU), vigente cuando se firmaron los contratos, y del art. 3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLCU), así define como consumidores o usuarios a quienes actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, así como a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Conceptuando el artículo 4 como empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

En nuestro ordenamiento jurídico, la nulidad de las cláusulas abusivas no se concibe como una técnica de protección del adherente en general, sino como una técnica de protección del adherente que tiene la condición legal de consumidor o usuario, esto es, cuando este se ha obligado con base en cláusulas no negociadas individualmente. Por tanto, las condiciones generales insertas en contratos en los que el adherente no tiene la condición legal de consumidor o usuario, cuando reúnen los requisitos de incorporación, tienen, en cuanto al control de contenido, el mismo régimen legal que las cláusulas negociadas, por lo que sólo operan como límites externos de las condiciones generales los mismos que operan para las cláusulas negociadas, fundamentalmente los previstos en el art. 1255 del Código Civil , y en especial las normas imperativas, como recuerda el art. 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

Fundamentalmente a estas cláusulas suelo efectuadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad es de aplicación lo previsto en el art. 1258 del Código Civil que contiene reglas de integración del contrato, en concreto la relativa a la buena fe, de modo que en el cumplimiento y ejecución del contrato pueda determinarse lo que se ha denominado el «contenido natural del contrato«. Pero con base en este precepto no puede pretenderse que se declare la nulidad de determinadas condiciones generales que deban ser expulsadas de la reglamentación contractual y tenidas por no puestas, y que, en su caso, puedan determinar la nulidad total del contrato.

En este sentido, de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Pleno, 367/2.016, de 3 de Junio se refiere a que la Exposición de Motivos de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación indica claramente que el concepto de abusividad queda circunscrito a los contratos con consumidores, pero añade, que esto no quiere decir que en las condiciones generales entre profesionales no pueda existir abuso de una posición dominante. Pero tal concepto se sujetará a las normas generales de nulidad contractual. Es decir, nada impide que también judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general que sea abusiva cuando sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, incluso aunque se trate de contratos entre profesionales o empresarios.

Sin embargo, lo expresado en la exposición de motivos carece de desarrollo normativo en el texto legal, lo que, suscita el problema de delimitar, desde el punto de vista de la legislación civil general, a la que se remite, los perfiles de dicho control del abuso contractual en el caso de los adherentes no consumidores.

A su vez, la Sentencia del Tribunal Supremo, de 9 de mayo de 2013 rechazó expresamente en que el control de abusividad pueda extenderse a cláusulas perjudiciales para el profesional o empresario. Pero igualmente recordó que denominado “control de incorporación de las condiciones generales” se extiende a cualquier cláusula contractual que tenga dicha naturaleza, con independencia de que el adherente sea consumidor o no. Por el contrario, se establece un segundo control de transparencia, o control de transparencia cualificado que supone que no pueden utilizarse cláusulas que, pese a que gramaticalmente sean comprensibles y estén redactadas en caracteres legibles, impliquen inopinadamente una alteración del objeto del contrato o del equilibrio económico sobre el precio y la prestación, que pueda pasar inadvertida al adherente medio. Es decir, que provocan una alteración, no del equilibrio objetivo entre precio y prestación, que con carácter general no es controlable por el juez, sino del equilibrio subjetivo de precio y prestación, es decir, tal y como se lo pudo representar el consumidor en atención a las circunstancias concurrentes en la contratación. Este control de transparencia diferente del mero control de inclusión está reservado en la legislación comunitaria y nacional, y por ello, en la jurisprudencia del TJUE y de esta Sala, a las condiciones generales incluidas en contratos celebrados con consumidores, conforme expresamente previenen la Directiva 1993/13/CEE y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

Por tanto, a la hora de valorar si puede prosperar o no una acción interpuesta por un empresario o profesional frente a una cláusula suelo, hay que acreditar bien vía diligencias preliminares o directamente en el juicio la inexistencia de información previa alegando igualmente lo que indica la sentencia de 7 de noviembre de 2016  del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Jaén , esto es, quien alega que la cláusula fue negociada  individualmente  con la sociedad, es a quien le corresponde probar que existió dicha negociación con la empresa; y la falta de prueba en este sentido  hace que deba entenderse que dicha cláusula no fue negociada.

O bien como argumenta la Sentencia de la sección 5ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 30 de noviembre de 2016, la indicar que la cláusula suelo indicada en el préstamo: “El tipo de interés no podrá ser inferior al 3,75 por ciento nominal anual ni superior al 10 por ciento nominal anual». Por tanto, no cabe duda que, con arreglo a lo razonado, el control de incorporación con la interpretación puramente gramatical de la indicada cláusula, quedaba netamente superado, sin que sea exigible el segundo control de transparencia en los términos que la jurisprudencia lo exige para los consumidores”.

En la actualidad estos dos criterios favorables son minoritarios, baste recordar las últimas sentencias de Audiencias Provinciales contrarias a declarar  nulas dichas cláusulas suelo en préstamos realizados con empresarios, a saber: Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Valladolid de 20 de diciembre de 2016, sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Oviedo de 12 de diciembre de 2016, Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 18 de noviembre de 2016 entre muchas otras. 

Por tanto, este único control de inclusión aplicables a este contratos realizados por empresarios no es determinante según la jurisprudencia menor, para declarar nula dicha cláusula, si bien ya hay precedentes para intentarlo y seguir avanzando en aras a una igualdad de partes tan olvidado en nuestro derecho civil.

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Responsabilidad solidaria de los bancos con las cantidades entregadas por los compradores de viviendas

La reciente sentencia de la Sala primera del Tribunal Supremo nº 733/2015  de 21 de diciembre de 2015, de la que ha sido ponente el señor Marín Castán viene a resolver una demanda planteada  contra el promotor de una vivienda y la entidad bancaria  donde el comprador ingresó las cantidades anticipadas acordadas con este, sin que creara una cuenta especial ni hubiese presentado aval o seguro por dichas cantidades, tal y como así lo establecido,  la ahora derogada (vigente hasta el 1 de enero de 2016)   ley 57/1968 de 27 de julio; esta ley  regulaba el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas que no fuesen de protección oficial  y que estuviesen dedicadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente  o bien residencia de temporada. Esta ley, en definitiva, pretendía garantizar la devolución de las cantidades entregadas depositándolas la entidad bancaria en una cuenta especial, separándolos de cualquier otra clase de fondos y de las que únicamente se podía disponer para la construcción de la vivienda. Ya la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de Enero de 2015 declaró que era obligación exclusiva del promotor ingresar dichas cantidades anticipadas  por los compradores en una cuenta especial, siendo esta obligación responsabilidad del promotor. 

El Tribunal Supremo en esta sentencia crea doctrina jurisprudencial por la que: “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.”

En síntesis; el comprador y la promotora concertaron contrato de compraventa para la construcción de una vivienda, con obligación de entrega de ésta en un plazo de 24 meses y con obligación de efectuar por el comprador de una serie de pagos que se ingresaron en una cuenta corriente  que la promotora tenía en una entidad bancaria. Antes del vencimiento del plazo de entrega se pactó una prórroga de éste por una ampliación de obra. Transcurrido el plazo el comprador demanda al promotor y a la entidad bancaria en base a una acción rescisoria  del artículo 3.1 de la ley 57/1968 del contrato y  en reclamación solidaria de las cantidades entregadas a cuenta más intereses. 

Esta sentencia viene a abrir una esperanza a todas aquellas personas que compraron una casa en construcción y la crisis económica ha hecho que no hayan podido ni tener su casa, ni recuperar su dinero al caer la gran mayoría de las  promotoras en concurso de acreedores.