Carta para pedir la eliminación de las cláusulas suelo

Al objeto de facilitar su labor de reclamación, frente a las cláusulas suelo, le dejamos un modelo de escrito para iniciar los trámites.

Si lo desea, a través de la pestaña Contacto, puede solicitarnos el modelo que le remitiremos vía e-mail.

Llevar a la entidad bancaria dos copias y que os sellen una para acreditar la recepción.

 

Sr. Director de la Oficina de……..….. 

En……………, a … de……… de 2015

           Distinguido Sr. Director:

Me dirijo a usted como titular del  préstamo  hipotecario en cuyo contrato su entidad ha incorporado una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del …. por ciento.  A efectos de facilitarles una completa y más rápida identificación, acompaño fotocopia de un recibo de dicho préstamo. 

A este respecto, indicarles que la mencionada cláusula, coloquialmente conocida como “cláusula suelo”, comporta un desequilibrio contractual  importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de esta cláusula a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece para convertir  este préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor y correlativa ganancia de su entidad como prestamista. 

Estas meras consideraciones,  convierten la citada cláusula en abusiva por aplicación del artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de  la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y por tanto ha de ser sancionada con la nulidad de pleno derecho y tenerse por no puesta en el contrato.

A estos mismos efectos, resulta necesario significarles que los Tribunales de justicia se han pronunciado reiteradamente en este sentido declarando la nulidad en un elevado número de procedimientos judiciales e incluso de forma reciente por el propio Tribunal Supremo en Sentencia de 9 de mayo de 2013 y posteriormente en dos sentencias más de febrero de 2015 que confirman la nulidad. 

Por todo lo expuesto, asimismo y dado que lamentablemente esta entidad decidió incorporar en mi contrato de préstamo esta cláusula de límite mínimo de tipo de interés, por medio del presente escrito,

LES REQUIERO: 

PRIMERO.– A la inmediata inaplicación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstamo hipotecario (cláusula suelo), al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado. 

SEGUNDO.– El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde el 9 de mayo de 2013 hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa  cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera. 

Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a  las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía amistosa, sin acudir a otras vías- , reciba un cordial saludo,

 

 Fdo.: ………………………………..    Recibido y conforme (sello de la entidad)

   DNI nº

El Tribunal Supremo reconoce, al comprador de un piso nuevo, su derecho a rescindir el contrato si hay retraso en la entrega

La sentencia de la Sala de lo Civil de 20 de enero de 2015 de nuestro Tribunal Supremo, reinterpreta el término “rescisión” de la desconocida y sin embargo vigente Ley 57/1968 de 27 de julio, que regula el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, equiparando la mencionada rescisión con la resolución del contrato de compraventa en caso de retraso en la entrega por parte del vendedor.

Admite por tanto el derecho de los compradores a anular la adquisición de una vivienda nueva, modificando el criterio seguido hasta la fecha por el que el cumplimiento tardío del vendedor no autorizaría la resolución del contrato por el vendedor.

Lo ocurrido fue que comprador y vendedor firmaron en septiembre de 2007, primero un pacto de reserva y luego un contrato de compraventa de vivienda en construcción, comprometiéndose la vendedora a entregarla en septiembre de 2009, con posibilidad de prórroga de un mes. En el contrato se pactó una condición resolutoria explícita para el caso de que el comprador no atendiera puntualmente a los pagos.

Una vez iniciadas las obras, se paralizaron durante un año por defectos de suelo, lo que motivó que la vendedora ofreciera a los compradores modificar el plazo de entrega, sin que éstos aceptaran. Un mes después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, los compradores procedieron a la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades anticipadas y los intereses.

Las obras prosiguieron y estuvieron acabadas en diciembre de 2009, tres meses después de lo inicialmente previsto. La vendedora comunicó a los compradores que la vivienda contaría con la licencia de primera ocupación próximamente y la obtuvo en enero de 2010. De hecho, el 20 de enero de ese año, se convocó a los compradores ante notario para otorgar la escritura pública y ante su incomparecencia la vendedora requirió al notario para que les notificara la resolución del contrato.

Es entonces cuando los compradores interpusieron una demanda por incumplimiento, que fue desestimada por el Juzgado en primera instancia, pero admitida más tarde en apelación por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró resuelto el contrato de compra del inmueble.

La sentencia del Tribunal Supremo viene ahora a confirmar dicho fallo de la Audiencia Provincial de Madrid. El alto tribunal señala que: “el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador”.En este sentido, en aras de unificar criterios doctrinales, la Sala interpreta el art. 3 de la Ley 57/68 apartándose de la interpretación contenida en una anterior sentencia de 9 de junio de 1986, declarando ahora, en síntesis, que la actual jurisprudencia se ha esforzado en superar una concepción predominantemente administrativa de la ley para dotarla de plenos efectos civiles.

La citada sentencia de 1986 considera como supuestos de dicho artículo 3 el de “la total o práctica inexistencia de la vivienda”, siendo inaplicable cuando la vivienda solamente esté falta de detalles al vencer el plazo de entrega y la cédula de habitabilidad se obtenga poco después.

El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone que: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»

Entiende el tribunal que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador.

En este sentido indica la Sentencia en su Fundamento Jurídico Sexto:

Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador (art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.

e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el supuesto de hecho (…)”

No obstante, el TS avisa en el Fundamento Jurídico séptimo que no excluye la posibilidad de que la rescisión o resolución del contrato de compra de una vivienda pueda denegarse al comprador por «mala fe o abuso de derecho» de este. En este caso, señala que: «los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa».

Venta de vivienda, ¿en 2014 o esperar al 2015?

El nuevo tratamiento de las plusvalías que entrará en vigor en enero de 2015 debe hacerle plantearse si vender antes del 31-12-2014 o bien, esperar a 2015.

Hasta ahora, en el caso de bienes inmuebles, corregíamos la inflación mediante coeficientes de depreciación monetaria que se aprobaban anualmente en los Presupuestos Generales del Estado. Esta posibilidad, desaparece con el nuevo año 2015 debido a que en la Reforma Fiscal, que está aprobando el Parlamento (gracias a la mayoría parlamentaria del partido gobernante pues las enmiendas son generalizadas), se elimina dicha posibilidad.

De otra parte, se va a producir una rebaja en el tipo de la base del ahorro aunque, en algunos casos, no corrija la pérdida de los coeficientes correctores.

Además, aquellos inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006.

El análisis debe comenzar teniendo en consideración la antigüedad en nuestro patrimonio del inmueble que pretendemos vender. Si lo tenemos desde hace tiempo quizás resulte más ventajoso venderlo antes de que finalice el año por el contrario, si es de reciente adquisición puede que convenga esperar a 2015.

Actualmente las plusvalías, con más de un año, tributan al 21% los primeros 6.000 euros de beneficio; entre 6.000 y 24.000 euros al 25% y a partir de aquí se aplica el 27%. En 2015 van todas al tipo del ahorro, independientemente del plazo de generación, de forma que los primeros 6.000 euros tributan al 20%, entre 6.000 y 50.000 euros el 22% y a partir de aquí se pagará el 24%. 

Dicen los que saben, los Maestros, que “el ejemplo sigue siendo la mejor de las enseñanzas, la mejor demostración y el más acabado argumento”. Gracias Delia. Vayamos pues con dos ejemplos prácticos, uno de transmisión de vivienda adquirida recientemente y otro de transmisión de vivienda adquirida hace años.

Ejemplo:

A) Venta de vivienda adquirida en 2012:

– Fecha de adquisición el 28 de octubre de 2012, por un importe de 350.000 €. El precio de venta ha sido de 390.000 €. Ver la diferencia de tributación si la vende el 28 de diciembre de 2014 o el 3 de enero de 2015: 

Tributación en 2014

Tributación en 2015

Valor de transmisión: 390.000 €

Valor de transmisión: 390.000 €

Valor adquisición actualiz.: 350.000 x 1,0201= 357.035€

Valor adquisición: 350.000 €

Ganancia patrimonial: 32.965 €

Ganancia patrimonial: 40.000€

6.000 x 21% = 1.260

6.000 x 20% = 1.200

24.000 x 25% = 6.000

34.000 x 22% = 7.480

2.965 x 27% = 800,55

 

TOTAL: 8.060,55 €

TOTAL: 7.580 €

 

B) Venta de vivienda adquirida en 1990:

– Si la vivienda la compró el 28 de octubre de 1990, por 100.000 €:

Tributación en 2014

Tributación en 2015

Valor de transmisión: 390.000 €

Valor de transmisión: 390.000 €

Valor adquis. actuliz.: 100.000 x 1,0201 = 357.035 €

Valor adquisición: 100.000 €

Ganancia patrimonial: 32.965 €

Ganancia patrimonial: 290.000 €

 

6.000 x 20% = 1.200

 

44.000 x 22% = 9.680

 

240.000 x 24% = 57.600

Ganancia generada antes del 20-01-2006:

Nº días de permanencia desde el 28/octubre/1990 hasta el 28/diciembre/2014: 89.827 días

Desde adquisición hasta el 19 de enero de 2006: 5.563 días

Parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2.006: 32.965 (5.563/8.827)= 20.775,38

Nº de años de permanencia desde la fecha de adquisición hasta 31-12-1996: 7 años

(11,11% x 5 = 55%)

Reducción del 55% = 11.426,46

20.775,38 – 11426,46 = 9.348,92

Ganancia generada con posterioridad al 20 de enero de 2006:

32.965 – 20.775,38 = 12.189,62 €

Total ganancia a integrar: 12.189,62 + 9.348,92 = 21.538,54

6.000 x 21% = 1.260

15.538,54 x 25% = 3.884,64

 

TOTAL A PAGAR: 5.144,64  €

TOTAL A PAGAR: 68.480,00  €

CONCLUSIÓNLos inmuebles adquiridos antes del 2004, en general, conviene venderlos antes del fin del 2014 y, los adquiridos después, en 2015.

Nota: El ejemplo está tomado de CISS Fiscal, Editorial Wolters Kluver.