El Tribunal Supremo reconoce, al comprador de un piso nuevo, su derecho a rescindir el contrato si hay retraso en la entrega

La sentencia de la Sala de lo Civil de 20 de enero de 2015 de nuestro Tribunal Supremo, reinterpreta el término “rescisión” de la desconocida y sin embargo vigente Ley 57/1968 de 27 de julio, que regula el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, equiparando la mencionada rescisión con la resolución del contrato de compraventa en caso de retraso en la entrega por parte del vendedor.

Admite por tanto el derecho de los compradores a anular la adquisición de una vivienda nueva, modificando el criterio seguido hasta la fecha por el que el cumplimiento tardío del vendedor no autorizaría la resolución del contrato por el vendedor.

Lo ocurrido fue que comprador y vendedor firmaron en septiembre de 2007, primero un pacto de reserva y luego un contrato de compraventa de vivienda en construcción, comprometiéndose la vendedora a entregarla en septiembre de 2009, con posibilidad de prórroga de un mes. En el contrato se pactó una condición resolutoria explícita para el caso de que el comprador no atendiera puntualmente a los pagos.

Una vez iniciadas las obras, se paralizaron durante un año por defectos de suelo, lo que motivó que la vendedora ofreciera a los compradores modificar el plazo de entrega, sin que éstos aceptaran. Un mes después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, los compradores procedieron a la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades anticipadas y los intereses.

Las obras prosiguieron y estuvieron acabadas en diciembre de 2009, tres meses después de lo inicialmente previsto. La vendedora comunicó a los compradores que la vivienda contaría con la licencia de primera ocupación próximamente y la obtuvo en enero de 2010. De hecho, el 20 de enero de ese año, se convocó a los compradores ante notario para otorgar la escritura pública y ante su incomparecencia la vendedora requirió al notario para que les notificara la resolución del contrato.

Es entonces cuando los compradores interpusieron una demanda por incumplimiento, que fue desestimada por el Juzgado en primera instancia, pero admitida más tarde en apelación por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró resuelto el contrato de compra del inmueble.

La sentencia del Tribunal Supremo viene ahora a confirmar dicho fallo de la Audiencia Provincial de Madrid. El alto tribunal señala que: “el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador”.En este sentido, en aras de unificar criterios doctrinales, la Sala interpreta el art. 3 de la Ley 57/68 apartándose de la interpretación contenida en una anterior sentencia de 9 de junio de 1986, declarando ahora, en síntesis, que la actual jurisprudencia se ha esforzado en superar una concepción predominantemente administrativa de la ley para dotarla de plenos efectos civiles.

La citada sentencia de 1986 considera como supuestos de dicho artículo 3 el de “la total o práctica inexistencia de la vivienda”, siendo inaplicable cuando la vivienda solamente esté falta de detalles al vencer el plazo de entrega y la cédula de habitabilidad se obtenga poco después.

El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone que: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»

Entiende el tribunal que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador.

En este sentido indica la Sentencia en su Fundamento Jurídico Sexto:

Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador (art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.

e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el supuesto de hecho (…)”

No obstante, el TS avisa en el Fundamento Jurídico séptimo que no excluye la posibilidad de que la rescisión o resolución del contrato de compra de una vivienda pueda denegarse al comprador por «mala fe o abuso de derecho» de este. En este caso, señala que: «los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa».

Google y el derecho al olvido: una historia interminable

Parecía que el tema estaba cerrado, a pesar de las innumerables reclamaciones recibidas por Google en toda Europa, pero la herida es difícil que cicatrice y, lo que es peor aún, se agranda y agiganta por momentos. 

Francia ha sido el primer país europeo en amonestar a Google por no aplicar correctamente el derecho a la cancelación de datos, según la conocida sentencia del pasado mes de mayo, del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Ahora, un tribunal francés acaba de obligar al gigante de internet a aplicar este derecho sobre todos los enlaces de todas las extensiones, y no solo a unas concretas.

Me explico, el pasado mes de septiembre, el Tribunal de la Cámara de París condenó a Google Francia a suprimir ciertos enlaces a artículos difamatorios, basándose en la jurisprudencia sentada por el TJUE. Google Francia aplicó la resolución judicial únicamente a la terminación .fr correspondiente al país galo. Pero el mismo órgano ha declarado, ahora, que esta medida es insuficiente, obligando a Google a extenderla al resto del mundo, además de tener que pagar una sanción por cada día de retraso y una indemnización a las víctimas. Es decir, el órgano jurisdiccional entiende que Internet no es algo local sino global y entiende, en este caso, que se daña el honor no solo en Francia sino en todo el mundo. Cualquier persona que lo busque en otro país lo encontrará. Por tanto, el tribunal francés obliga a aplicar el derecho al olvido en todas las extensiones. Es decir, en todo el mundo. En este caso en concreto Google lo aplicó solo en Francia pero si te conectas por ejemplo desde Google España o Canadá se podrán encontrar los datos. 

Ni la normativa europea ni la sentencia del TJUE especifican el ámbito de aplicación del derecho al olvido, lo que ha dejado la puerta abierta a este tipo de interpretaciones que le puede dar más de un problema a Google.  

La Directiva de protección de datos de la UE en su artículo 1 explica que: «Los Estados miembros garantizarán, con arreglo a las disposiciones de la presente Directiva, la protección de las libertades y de los derechos fundamentales de las personas físicas y, en particular, del derecho a la intimidad en lo que respecta al tratamiento de los datos”. Pero es que, además, la propia sentencia del TJUE asegura en su última conclusión y en los apartados 97 y 99 de la misma que las personas físicas que ejerciten su derecho al olvido sobre un responsable obligado por la normativa de la Unión Europea, «podrán solicitar que la información de que se trate ya no se ponga a disposición del público en general mediante su inclusión en tal lista de resultados«. Haciendo alusión, una vez más, a todo tipo de usuarios. No solo a los referidos a un área en concreto.

La sentencia del tribunal francés no ha sido la única advertencia que ha recibido Google en estos días. El Grupo de Trabajo del Artículo 29 (GT 29),  creado por la Directiva 95/46/CE, entidad que tiene carácter de órgano consultivo independiente y está integrado por las Autoridades de Protección de Datos de todos los Estados miembros, el Supervisor Europeo de Protección de Datos y la Comisión Europea, del que forma parte la Agencia Española de Protección de Datos, ha escrito a Larry Page, el todopoderoso propietario de Google, recordándole que debe cumplir con la obligación de llevar a cabo el derecho a la cancelación de datos.

De momento, varias agencias de protección de datos europeas ya han multado a Google por haber incumplido la normativa de privacidad. Aunque la cuantía de estas sanciones es pequeña en comparación con los ingresos que obtiene. 

El problema se agranda para Google en Europa y esta nueva variante del problema globaliza el derecho local a un emporio como Google de carácter internacional. Seguiremos atentos a este tema que comienza a parecerse a la historia interminable.  

Cuando el GPS indica tu posición y no coincide con la multa de tráfico

En esta ocasión, les traemos una sentencia favorable a los intereses de un cliente de nuestra firma, dónde la localización por GPS, al ser diferente a la indicada en un boletín de denuncia de un miembro de la policía local, estima de mayor credibilidad por parte del Juez encargado de su resolución en primera instancia.

Esta noticia, ha aparecido en la prensa local: http://www.ideal.es/granada/201412/09/motorista-logra-gracias-juez-20141209010408.html 

En la ciudad de Granada, a once de septiembre de dos mil catorce.

Vistos por el Ilmo. Sr. Magistrado, D. XXXXX, titular del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 4 de Granada, el recurso contencioso-administrativo seguido en el procedimiento abreviado Nº 485/2013, contra el Decreto de la Teniente de Alcalde Delegada del Área de Protección Ciudadana y Movilidad del Ayuntamiento de Granada, de 9 de julio de 2013, recaído en el expediente nº 114571/2013.

En el proceso constan las siguientes partes. Parte demandante: D. ACACIO, representado por la procuradora, D.ª ANA , y asistido por el letrado, D. LISARDO. Parte demandada: Ayuntamiento de Granada, representado y asistido por el Letrado, D. ANTONIO

La cuantía del presente procedimiento es de 200 euros.

ANTECEDENTES DE HECHO:

PRIMERO.-Interpuesto el recurso se admitió la demanda. En el Suplico solicitaba la parte actora que, tras los trámites legales, se dictara sentencia por la que se anulase la resolución recurrida.

Se ordenó su traslado a la Administración demandada a quien se reclamó el expediente administrativo. Convocadas las partes para la celebración de la vista, el demandante se ratificó en su demanda y la Administración contestó. La vista se desarrolló en los términos reflejados en la grabación que obra en autos, donde se recibió el pleito a prueba.

SEGUNDO En la tramitación del presente recurso, se han observado las prescripciones legales esenciales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

PRIMERO (OBJETO DEL RECURSO).-El objeto del presente recurso contencioso-administrativo es el Decreto de la Teniente de Alcalde Delegada del Área de Protección Ciudadana y Movilidad del Ayuntamiento de Granada, de 9 de julio de 2013, recaído en el expediente nº 114571/2013, en virtud de la cual se impone al demandante una sanción de 200 euros y minoración de 4 puntos en el permiso de conducir, por vulnerar el art. 146 del Reglamento General de Circulación, en relación con el Real Decreto Legislativo 339/1990, de 2 marzo, por el que se aprueba el Texto Articulado de la Ley sobre Tráfico, Circulación de Vehículos a Motor y Seguridad Vial por no detenerse el vehículo ante la luz roja de un semáforo en Avda. Divina Pastora con dirección a Avda. Constitución.

Por lo que se refiere a la clasificación de la infracción, la misma está calificada como grave en el art. 65.4.k) del Real Decreto Legislativo 339/1990, de 2 marzo, por el que se aprueba la Ley sobre Tráfico, circulación de vehículos a motor y seguridad vial “no respetar la luz roja de un semáforo.”

Sentado lo anterior, según el art. 67 del Real Decreto Legislativo 339/1990, de 2 marzo, por el que se aprueba la Ley sobre Tráfico, circulación de vehículos a motor y seguridad vial, “1. Las infracciones leves serán sancionadas con multa de hasta 100 euros; las graves con multa de 200 euros; y las muy graves con multa de 500 euros. No obstante, las infracciones consistentes en no respetar los límites de velocidad se sancionarán en la cuantía prevista en el Anexo IV de esta Ley.

El Anexo II se refiere al Infracciones que llevan aparejada la pérdida de puntos, sancionándose con 4 puntos en el apartado 10 el hecho de “Incumplir las disposiciones legales sobre prioridad de paso, y la obligación de detenerse en la señal de stop, ceda el paso y en los semáforos con luz roja encendida.”

En la interposición del recurso contencioso-administrativo se cumplen el plazo previsto en el art. 46.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Se trata, por tanto, de una pretensión declarativa o de anulación de las previstas en el actual art. 31.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

SEGUNDO (ALEGACIONES DE LAS PARTES). Sentado lo anterior, relata la actora el iter temporal de acontecimientos producidos, alegando error de la Policía Local por cuanto el vehículo llevaba instalado un localizador de GPS que demuest5ra la imposibilidad de haberse saltado el semáforo en rojo por cuanto no se introdujo en ningún momento en Avda. Divina Pastora, adjuntando informe del Ingeniero Técnico, D. Manuel Melguizo Prieto. Por otra parte se alega que no se han practicado las prueba propuestas.

Por su parte el letrado del Ayuntamiento se opone a la demanda señalando que el GPS no es exacto e invocando los folios 1 y 4 del expediente administrativo en el que consta la ratificación del agente denuncia, invocando el principio de presunción de veracidad de los hechos constatados por funcionario establecido en el art. 75 del Real Decreto Legislativo 339/1990, de 2 marzo, por el que se aprueba la Ley sobre Tráfico, circulación de vehículos a motor y seguridad vial, en relación con lo dispuesto en el art. 137.3 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común

TERCERO (FONDO DEL ASUNTO).-Sentado lo anterior, teniendo en cuenta que, según la STC de 26 de abril de 1990, el derecho administrativo sancionador participa, con matizaciones, de los mismos principios culpabilistas del derecho penal, en cuanto ambos son manifestaciones del «ius puniendi» del Estado, conviene hacer algunas precisiones.

Como reiteradamente viene proclamando el Tribunal Constitucional (Ss. de 21-1-1987, 21-1-1988 y 6-2-1989), los principios inspiradores de orden penal son de aplicación, con ciertos matices, al Derecho Administrativo sancionador, y, ello, tanto en un sentido material como formal o procedimental, recordando así que en el procedimiento sancionador el derecho a la presunción de inocencia (recogido en el art. 137 Ley 30/92 ) se configura con la misma intensidad garantista que en el proceso penal, lo que igualmente pone de manifiesto el Tribunal Supremo (Ss. 22-5-1989, 13-2-1990 y 23-12-1991), señalando en la de 13 de febrero de 1990 que «la Administración debe probar los hechos que integran la infracción administrativa».

En consecuencia, toda sanción ha de apoyarse en una actividad probatoria de cargo o de demostración de la realidad de la infracción que se reprime, sin la cual la represión misma no es posible (Ss. T C. de 11-3-1985, 11-2-1986 y 21-5-1987).

Pues bien, con respecto a que no se han practicado pruebas solicitadas, de conformidad con las prescripciones legales de general aplicación, la fase de prueba tiene por objeto determinar aquellos hechos que puedan ser determinantes para el proceso y que puedan alumbrar al juzgador sobre la realidad fáctica que haya de ser valorada jurídicamente. Bien es cierto que siendo la Administración parte, deben de practicarse aquellas pruebas adicionales sobre los hechos que puedan resultar controvertidas. En el presente caso, hay suficientes elementos de juicio para acreditar hechos o circunstancias relacionadas con el objeto de la litis, como exige el art. 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puestos en relación con el art. 61.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Llegados a este punto debemos recordar que la posición del ciudadano en sus relaciones con la Administración sancionadora se configura en un estatuto jurídico de garantías que comprende también el derecho de defensa en el marco del expediente administrativo como consecuencia de acoger el conjunto de derechos del artículo 24 de la Constitución, entre otros, el derecho a proponer y practicar las pruebas convenientes para salvaguardar las posibilidades reales de defensa en el ámbito del mismo. No obstante, no se trata de un derecho absoluto e incondicionado y en el expediente constan documentos suficientemente expresivos y aclaratorios de las circunstancias en que se producen los hechos.

No cabe duda de que en el procedimiento sancionador se consagra el principio de presunción de inocencia, hallando reflejo el mismo en el párrafo primero del artículo 137.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, al disponer que los procedimientos sancionadores respetarán la presunción de no existencia de responsabilidad administrativa mientras no se demuestre lo contrario. La doctrina del Tribunal Constitucional ha venido configurando el principio de presunción de inocencia, proclamado en el artículo 24.1 de la Constitución, como el derecho a no ser sancionado sino en virtud de pruebas de cargo, obtenidas de manera constitucionalmente legítima y el derecho a que no se imponga la carga de la prueba de la propia inocencia, sino que aquélla corresponde a quien acusa, es decir, a la Administración sancionadora. A esta debe exigírsele una actividad configuradora de acervo probatorio suficiente, recayendo sobre la misma la obligación de adverar tanto la comisión del ilícito como la participación del acusado, sin que a éste pueda exigírsele una probatio diabolica de los hechos negativos (Sentencias del Tribunal Constitucional 45/1997, de 11 de marzo o 74/2004, de 24 de abril).

Ahora bien, la presunción de inocencia no sólo puede desvirtuarse mediante la prueba directa, sino también por la prueba indirecta, que exige: 1) Que los hechos básicos o indicios sean múltiples pues uno solo podría fácilmente inducir a error, los cuales han de estar plenamente acreditados por medios de prueba directa. 2) La deducción que de los mismos efectúe el Tribunal ha de ser lógica, y ha de expresar el enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano (Sentencias del Tribunal Constitucional 256/1988 de 21 diciembre, 107/1989 de 8 junio o 3/1990 de 15 enero).

La cuestión última a determinar es si ha de prevalecer el principio de presunción de veracidad de los hechos constatados por funcionario establecido en el art. 75 del Real Decreto Legislativo 339/1990, de 2 marzo, por el que se aprueba la Ley sobre Tráfico, circulación de vehículos a motor y seguridad vial, en relación con lo dispuesto en el art. 137.3 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

En ese sentido, si en el acto de la vista no resultó controvertido que la Policía Local no circulaba por la Avda. Divina Pastora, es del todo punto imposible que vieran el semáforo en rojo, llegando a esta conclusión la Policía local exclusivamente por la interconexión de dicho semáforo con el de la Avda. de la Constitución. En el informe de ratificación obrante al folio 15 del expediente administrativo el agente denunciante señala que “observaron perfectamente como este señor no respetaba el semáforo indicado”. La conclusión a la que llega el Policía local es excesivamente categórica pues si no circulaban por la Avda. Divina Pastora no pudieron apreciar que el semáforo instalado al final de esa calle estuviera en rojo para el actor, infiriendo tal conducta por el hecho de que el semáforo de Avda. de la Constitución se pusiera en verde. Tal extremo tiene verosimilitud. Sin embargo, el agente denunciante no describe así los hechos, sino que refiere que observaron perfectamente que no se respetaba el semáforo en rojo, lo cual no responde del todo a la realidad pues no estaban situados en la calle Divina Pastora para apreciar tal conducta en esos términos.

Sentado lo anterior, aunque este juzgador coincide con el letrado consistorial en que el GPS no es un método infalible y exacto, la forma en que se describe la comisión de la presunta infracción genera dudas razonables sobre la certeza que se exige en el ámbito administrativo sancionador, lo que hace que hay de otorgársele verosimilitud al sistema de posicionamiento y seguimiento instalado en la motocicleta (CELLOCATOR) del que se infiere que el actor no circuló en ningún momento por la Avda. Divina Pastora..

Así pues, no concurre con claridad en la persona del recurrente el principio de responsabilidad previsto en el art. 130 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, según el cual “Sólo podrán ser sancionadas por hechos constitutivos de infracción administrativa las personas físicas y jurídicas que resulten responsables de los mismos aun a título de simple inobservancia”, debiendo prevalecer el principio de presunción de inocencia consagrado en el art. 24 de la Constitución y en el art.

137.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, según el cual “los procedimientos sancionadores respetarán la presunción de no existencia de responsabilidad administrativa mientras no se demuestre lo contrario”.

En virtud de lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el art. 63.1 de la citada Ley 30/1992 (según el cual “son anulables los actos de la Administración que incurran en cualquier infracción del ordenamiento jurídico, incluso la desviación de poder”), procede declarar la anulabilidad del acuerdo impugnado, estimando el recurso interpuesto.

En virtud de lo anterior, se estima el recurso interpuesto.

CUARTO (COSTAS PROCESALES).-En el presente caso, no procede hacer imposición en costas, conforme al art. 139 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, según la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal por cuanto existen razonables dudas de hecho sobre la comisión de la infracción.

QUINTO (RECURSO DE APELACIÓN).-Las sentencias de los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo, son susceptibles de Recurso de Apelación, con las excepciones de las letras a) y b) del Apartado 1 del art. 81 de la L.J.C.A. 29/98 de 13 de julio. En el proceso que nos ocupa, cuya cuantía es de 200 euros, no cabe recurso de Apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación, EN NOMBRE DES.M. ElRey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLO:

Estimar el recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. ACACIO, representado por la procuradora, D.ª ANA, contra el Decreto de la Teniente de Alcalde Delegada del Área de Protección Ciudadana y Movilidad del Ayuntamiento de Granada, de 9 de julio de 2013, recaído en el expediente nº 114571/2013, acto administrativo que dejo sin efecto.

No se hace especial pronunciamiento sobre las costas. 

Notifíquese la presente resolución a las partes. Contra esta sentencia no cabe Recurso de Apelación.