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El Tribunal Supremo reconoce, al comprador de un piso nuevo, su derecho a rescindir el contrato si hay retraso en la entrega

La sentencia de la Sala de lo Civil de 20 de enero de 2015 de nuestro Tribunal Supremo, reinterpreta el término “rescisión” de la desconocida y sin embargo vigente Ley 57/1968 de 27 de julio, que regula el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, equiparando la mencionada rescisión con la resolución del contrato de compraventa en caso de retraso en la entrega por parte del vendedor.

Admite por tanto el derecho de los compradores a anular la adquisición de una vivienda nueva, modificando el criterio seguido hasta la fecha por el que el cumplimiento tardío del vendedor no autorizaría la resolución del contrato por el vendedor.

Lo ocurrido fue que comprador y vendedor firmaron en septiembre de 2007, primero un pacto de reserva y luego un contrato de compraventa de vivienda en construcción, comprometiéndose la vendedora a entregarla en septiembre de 2009, con posibilidad de prórroga de un mes. En el contrato se pactó una condición resolutoria explícita para el caso de que el comprador no atendiera puntualmente a los pagos.

Una vez iniciadas las obras, se paralizaron durante un año por defectos de suelo, lo que motivó que la vendedora ofreciera a los compradores modificar el plazo de entrega, sin que éstos aceptaran. Un mes después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, los compradores procedieron a la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades anticipadas y los intereses.

Las obras prosiguieron y estuvieron acabadas en diciembre de 2009, tres meses después de lo inicialmente previsto. La vendedora comunicó a los compradores que la vivienda contaría con la licencia de primera ocupación próximamente y la obtuvo en enero de 2010. De hecho, el 20 de enero de ese año, se convocó a los compradores ante notario para otorgar la escritura pública y ante su incomparecencia la vendedora requirió al notario para que les notificara la resolución del contrato.

Es entonces cuando los compradores interpusieron una demanda por incumplimiento, que fue desestimada por el Juzgado en primera instancia, pero admitida más tarde en apelación por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró resuelto el contrato de compra del inmueble.

La sentencia del Tribunal Supremo viene ahora a confirmar dicho fallo de la Audiencia Provincial de Madrid. El alto tribunal señala que: “el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador”.En este sentido, en aras de unificar criterios doctrinales, la Sala interpreta el art. 3 de la Ley 57/68 apartándose de la interpretación contenida en una anterior sentencia de 9 de junio de 1986, declarando ahora, en síntesis, que la actual jurisprudencia se ha esforzado en superar una concepción predominantemente administrativa de la ley para dotarla de plenos efectos civiles.

La citada sentencia de 1986 considera como supuestos de dicho artículo 3 el de “la total o práctica inexistencia de la vivienda”, siendo inaplicable cuando la vivienda solamente esté falta de detalles al vencer el plazo de entrega y la cédula de habitabilidad se obtenga poco después.

El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone que: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»

Entiende el tribunal que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador.

En este sentido indica la Sentencia en su Fundamento Jurídico Sexto:

“Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador (art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.

e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el supuesto de hecho (…)”

No obstante, el TS avisa en el Fundamento Jurídico séptimo que no excluye la posibilidad de que la rescisión o resolución del contrato de compra de una vivienda pueda denegarse al comprador por «mala fe o abuso de derecho» de este. En este caso, señala que: «los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa».

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El inexorable avance de la custodia compartida

Sí, seguramente esta afirmación no sorprende prácticamente a ningún profesional que se dedique al ramo de lo jurídico, pero una cosa es ser conscientes de que el correr de los tiempos deviene en nuevos y necesarios cambios en los diferentes ámbitos de la vida cotidiana, en especial respecto del concepto de familia, el cual ha evolucionado enormemente desde aquél ya lejano, más clásico y purista, y otra distinta contemplar como las decisiones de nuestros jueces y magistrados comienzan a hacerse eco de dicho avance en aras de una modernización del sector familiarista, lo que incide en la actividad de todos los que somos operadores jurídicos en dicho ramo.

Lo anterior viene a colación del Auto de medidas provisionales dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Sabadell el 21 de julio del presente año, que recoge las medidas provisionales respecto de un menor de 15 meses, lactante aún, como es lógico. En ellas, se concede, ya no la tradicional guarda y custodia a la madre y el régimen de comunicación y estancias al padre, sino que la custodia será compartida entre ambos progenitores, eso sí, con un importante factor a tener en cuenta: repartir necesariamente las horas del día a fin de que la madre pueda alimentar al menor. Esta va a ser, nada más y nada menos, la situación que han de afrontar los padres con respecto al hijo durante el tiempo que se prolongue el procedimiento y la Juez resuelva sobre la demanda principal.

Hasta hace bien poco, la solución pasaba, en atención a la edad del menor, especialmente si éste continuaba en período de lactancia, por otorgar la guarda a la madre y un específico régimen de visitas la padre. Normalmente, el padre gozaba de la compañía del menor en fines de semana alternos e, incluso, algún día entre semana, así como durante determinados días señalados del año, como son las vacaciones de Semana Santa, Verano y Navidad, siempre sin pernocta. No así el Auto de referencia, que autoriza la responsabilidad compartida por ambos ascendientes con los evidentes límites de la lactancia, amen del “interés del menor”, el valor sacrosanto por el que Jueces y Fiscales tienen el deber de velar en los procesos de separación o divorcio con hijos menores.

Cierto es que su Señoría ha tenido en esta resolución en cuenta un factor especial, y es que la madre, pese a haber logrado en un primer momento con el padre un acuerdo en el que ambos alternaban la custodia en función de las disponibilidades laborales de la madre, en el momento de la ratificación de dicho acuerdo (convenio regulador), la madre sufrió un cambio radical de opinión, solicitando a posteriori la custodia íntegra del menor. La Juez, en observancia de su voluntad inicial con respecto a la custodia compartida, sus horas de trabajo y la buena predisposición y dedicación del padre al menor, consideró más adecuado al efecto el régimen de guarda y custodia compartida. ¿Qué habría llevado a la madre a retractarse de su decisión en cuanto a la custodia? No lo sabemos con certeza (especialmente cuando ella misma en el proceso reconoce la efectiva implicación del padre en la crianza del menos), pero más interesante aún sería preguntarse: ¿Es la decisión más justa en interés del menor? ¿Acaso debe el menor confiarse a los cuidados de persona distinta a la su progenitor masculino cuando la situación laboral de la madre le impide ejercer dichos cuidados y la disponibilidad del padre así lo permite? 

El Auto, entendemos, no sólo se apoya en el pilar del interés prioritario y beneficio del menor, sino que, asimismo, utiliza un pilar más básico y menos jurídico: el sentido común, y lo utiliza en un marco que experimenta, como decíamos al principio, nacientes cambios que van dibujando los límites del nuevo sentido de “familia” y del papel de la paternidad en cuanto a facultades, deberes e implicación, máxime si se ha reconocido y acreditado en procedimiento judicial la aptitud y actitud de este.

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Google y el derecho al olvido: una historia interminable

Parecía que el tema estaba cerrado, a pesar de las innumerables reclamaciones recibidas por Google en toda Europa, pero la herida es difícil que cicatrice y, lo que es peor aún, se agranda y agiganta por momentos. 

Francia ha sido el primer país europeo en amonestar a Google por no aplicar correctamente el derecho a la cancelación de datos, según la conocida sentencia del pasado mes de mayo, del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Ahora, un tribunal francés acaba de obligar al gigante de internet a aplicar este derecho sobre todos los enlaces de todas las extensiones, y no solo a unas concretas.

Me explico, el pasado mes de septiembre, el Tribunal de la Cámara de París condenó a Google Francia a suprimir ciertos enlaces a artículos difamatorios, basándose en la jurisprudencia sentada por el TJUE. Google Francia aplicó la resolución judicial únicamente a la terminación .fr correspondiente al país galo. Pero el mismo órgano ha declarado, ahora, que esta medida es insuficiente, obligando a Google a extenderla al resto del mundo, además de tener que pagar una sanción por cada día de retraso y una indemnización a las víctimas. Es decir, el órgano jurisdiccional entiende que Internet no es algo local sino global y entiende, en este caso, que se daña el honor no solo en Francia sino en todo el mundo. Cualquier persona que lo busque en otro país lo encontrará. Por tanto, el tribunal francés obliga a aplicar el derecho al olvido en todas las extensiones. Es decir, en todo el mundo. En este caso en concreto Google lo aplicó solo en Francia pero si te conectas por ejemplo desde Google España o Canadá se podrán encontrar los datos. 

Ni la normativa europea ni la sentencia del TJUE especifican el ámbito de aplicación del derecho al olvido, lo que ha dejado la puerta abierta a este tipo de interpretaciones que le puede dar más de un problema a Google.  

La Directiva de protección de datos de la UE en su artículo 1 explica que: «Los Estados miembros garantizarán, con arreglo a las disposiciones de la presente Directiva, la protección de las libertades y de los derechos fundamentales de las personas físicas y, en particular, del derecho a la intimidad en lo que respecta al tratamiento de los datos”. Pero es que, además, la propia sentencia del TJUE asegura en su última conclusión y en los apartados 97 y 99 de la misma que las personas físicas que ejerciten su derecho al olvido sobre un responsable obligado por la normativa de la Unión Europea, «podrán solicitar que la información de que se trate ya no se ponga a disposición del público en general mediante su inclusión en tal lista de resultados«. Haciendo alusión, una vez más, a todo tipo de usuarios. No solo a los referidos a un área en concreto.

La sentencia del tribunal francés no ha sido la única advertencia que ha recibido Google en estos días. El Grupo de Trabajo del Artículo 29 (GT 29),  creado por la Directiva 95/46/CE, entidad que tiene carácter de órgano consultivo independiente y está integrado por las Autoridades de Protección de Datos de todos los Estados miembros, el Supervisor Europeo de Protección de Datos y la Comisión Europea, del que forma parte la Agencia Española de Protección de Datos, ha escrito a Larry Page, el todopoderoso propietario de Google, recordándole que debe cumplir con la obligación de llevar a cabo el derecho a la cancelación de datos.

De momento, varias agencias de protección de datos europeas ya han multado a Google por haber incumplido la normativa de privacidad. Aunque la cuantía de estas sanciones es pequeña en comparación con los ingresos que obtiene. 

El problema se agranda para Google en Europa y esta nueva variante del problema globaliza el derecho local a un emporio como Google de carácter internacional. Seguiremos atentos a este tema que comienza a parecerse a la historia interminable.