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S E N T E N C I A Núm. 26/2014, del Juzgado de Primera instancia nº 24 de Palma de Mallorca

 S E N T E N C I A Núm. 26/2014

 

En Palma de Mallorca, a 25 de Febrero de 2014.

Vistos por mi, D . JUANA A. ARBONA GINARD, Magistrado-Juez del Juzgado de 1 Instancia n 24 de los de esta ciudad y  su partido, los autos del juicio ordinario n 1127/12 seguidos ante este Juzgado, promovidos a instancia de la entidad mercantil “X, S.L”, representada por la Procuradora D . A, y asistida del Letrado D. B., contra D. X, representado por la Procuradora D. E., y asistida del Letrado D. G.; versando los autos sobre nulidad de contrato y reconocimiento de titularidad registral; y, atendiendo a los siguientes,   

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por la Procuradora Sra. I, obrando en la indicada representación y mediante escrito que por turno de reparto correspondió a este Juzgado, se formuló demanda, en la que tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho, solicitaba se dictara sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda: A) Se declare que el contrato de fecha 26 de Marzo de 2010 constituye una fiducia cum creditore, y por lo tanto, es un contrato de préstamo con garantí a real, pudiendo mediante el pago de las cantidades que se consideren adeudadas al prestamista vendedor, reintegrarse en la titularidad e íntegra propiedad dominical de la finca urbana; b) Se declare que el actor es titular dominical de la finca: “Urbana parcela de terreno consistente en el solar (…) previo pago del importe de 120.000 Euros; c) Subsidiariamente, para el caso de que no se pruebe que el capital prestado fue de 120.000 Euros, las cantidades a pagar al demandado para regularizar la situación dominical es el importe de 179.246 Euros; d) Que se condene al demandado a satisfacer las costas que se generen en el presente procedimiento.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda (…). La representación de la demandada, contestó a la demanda y tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideraba de aplicación, solicitaba se dictara sentencia por la que se desestimara las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de costas a la actora. Asimismo formuló demanda reconvencional, y tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, interesó el dictado de una sentencia en la que: a) Se declare que D. E P es el único propietario y poseedor legítimo del inmueble “Urbana parcela de terreno(…), y de cuanto en ella se ha edificado; b) Se condene a la demandada a estar y pasar por tal declaración y abstenerse de actos que perturben el goce pacífico de su posesión por parte del Sr. P.; y se condene expresamente en costas a la demandada reconvencional. Por Decreto de fecha 22 de Mayo de 2013, se admitió a trámite la reconvención, y se dio traslado de la misma a la parte demandada (…). La representación procesal de la entidad mercantil xxx, S.L, contestó a la demanda reconvencional, alegando la inadecuación de procedimiento, y subsidiariamente, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideraba de aplicación, solicitaba se dictara sentencia por la que se desestimara íntegramente la demanda reconvencional, con imposición de costas a la actora.

TERCERO.- (…)

CUARTO.- (…)

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La Procuradora Sra. I., en nombre y representación de la entidad actora, ejercita una acción de nulidad de contrato y de reconocimiento de titularidad registral, fundándose en que en fecha 8 de Septiembre de 2006, y ante Notario, ésta y los esposos D. Manuel y D . Amelia, otorgaron escritura de compraventa por la que éstos vendían a (…) la finca descrita en el hecho primero de la demanda; y que en ese mismo día, y en la misma Notaría, la actora y el demandado Sr. P otorgaron escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria, por la que el Sr. P entregaba la cantidad de 120.000 Euros a la actora, quién garantizaba dicho préstamo con la finca adquirida previamente. Añadía que en dicha última escritura el demandado hizo constar que entregaba, en concepto de capital, la suma de 179.246 Euros, y que ésta sería la cantidad a devolver más el 65 % de interés, y en realidad sólo entregó la suma de 120.000 Euros. Refería que después de varios meses la actora inició obras para la construcción de dos viviendas en la finca de su propiedad, extremo que era conocido por el demando y que jamás puso pega alguna, iniciándose la construcción en el año 2007. Asimismo exponía que llegada la fecha del vencimiento del préstamo hipotecario, la actora no pudo hacer frente a la devolución del préstamo hipotecario, y para garantizar la devolución del préstamo y de los intereses que se generaban, según el demandado, ambas partes acordaron instar la oportuna ejecución hipotecaria para que el prestamista tuviera la propiedad formal de la finca, y asegurarse de este modo, el cobro de lo prestado y sus intereses. Reza la demanda que en el procedimiento hipotecario seguido ante el Juzgado de 1ª. Instancia n 10 de Palma (n autos xxx/2008), el demandado se adjudicó la propiedad formal de la finca, pese a que a día de hoy no ha solicitado la entrega de la posesión de la misma, lo que supone un elemento indiciario de que la voluntad de las partes no era transmitir la propiedad sino garantizar la devolución del préstamo. Se alude en la demanda a que finalizado el procedimiento hipotecario, 26 de Marzo de 2009, las partes firmaron un contrato privado de reconocimiento de deuda y compraventa de bien inmueble, por el que la actora reconocía deber 420.000 Euros al demandado, y por el que la actora adquiría el solar y las viviendas por el precio de 420.000 Euros. En conclusión en la demanda se estima que nos encontramos ante un préstamo con garantía hipotecaria, que es el negocio que las partes quisieron concertar y no la transmisión de la propiedad, y de una fiducia cum creditore que provoca que la entrega no sea válida por falta de causa.

Por su parte la demandada alegaba en su escrito de contestación que el Sr. G reconoció ante Notario haber recibido del Sr. P la suma de 179.246 Euros; que la actora en el año 2006 toma un préstamo para la construcción de un inmueble y en el año 2013 no ha devuelto la suma prestada y sigue reteniendo contra la voluntad de su legítimo dueño y poseedor un inmueble que no le pertenece desde hace tiempo; que si se instó la ejecución hipotecaria fue porque la actora no había devuelto la suma prestada; que el devengo de intereses fue acordado por ambas partes ante Fedatario Público; y que en la estipulación octava del préstamo hipotecario se dice que todo cuanto se ha edificado en el solar pasa a formar parte de lo hipotecado en garantía del préstamo; que no se solicitó la entrega de la posesión al no haber oposición de ninguna clase por parte de la actora. Asimismo establece que en el contrato de fecha 26 de Marzo de 2010, y no 2009 como sostiene la actora, no se transmite nada sino que solamente se pacta una ulterior transmisión con una serie de condiciones, y en dicho contrato se deja claro que el Sr. P es el único propietario, y que las obras se han realizado por mera tolerancia del Sr. P, sin que éste deba pagar nada por tales obras. Asimismo expresa que ante la pésima situación económica de la actora se llegó a un acuerdo verbal por el que el Sr. P entregaría al Sr. G cantidades de dinero para que concluyera la obra, siempre y cuando se firmara aquél contrato privado, en el que se reconociera que la actora adeudaba la suma de 420.000 Euros, según se desglosa a la demanda, y en contraprestación el Sr. P debía transmitir la propiedad y posesión del inmueble, siempre y cuando se concluyeran las obras y se pagara lo debido en los plazos acordados, habiendo precluido el plazo para poder hacerlo.

En la demanda reconvencional se expone que el Sr. P es legítimo propietario del solar y de todo cuanto se ha edificado, y frente a ella la representación procesal de la actora si bien alegó inadecuación de procedimiento que fue desestimada mediante Auto de fecha 30 de Octubre de 2013, sostiene que el goce legítimo de las viviendas pertenece a xxx S.L.

SEGUNDO.- En la presente litis de los escritos de demanda y de contestación a la misma, se desprende que no se discuten los siguientes hechos:

1)                 Que en fecha 8 de Septiembre de 2006, y ante Notario, ésta y los esposos D. Manuel y D. Amelia, otorgaron escritura de compraventa por la que éstos vendían a xxx SL, la finca descrita en el hecho primero de la demanda, Urbana parcela de terreno (…)(Documento n 3 de la demanda);

2)                 Que en fecha 8 de Septiembre de 2006, y en la misma Notaría, la actora y el demandado Sr. P otorgaron escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria, garantizándose dicho préstamo con la finca adquirida previamente (Documento n 2 de la demanda);

3)                 Por Auto de fecha 30 de Diciembre de 2008 dictado por el Juzgado de 1ª. Instancia n 10 de Palma, en los autos de ejecución hipotecaria xxx/2008 el ejecutante Sr. P se adjudicó el bien inmueble descrito en el antecedente de hecho de la resolución por 131.000 Euros (Documento n 4 de la demanda).

4)                 Que la entidad actora y el Sr. P suscribieron un contrato privado (Documento n 1 de la demanda), en el que se reconocía por parte de la entidad xxx S.L adeudar al Sr. P la suma de 420.000 Euros; y que el Sr. P era legítimo propietario de pleno dominio del inmueble ya referenciado; que ya con anterioridad al Auto de adjudicación la sociedad xxx S.L viene desarrollando en la parcela de referencia una edificación de dos viviendas adosadas entre medianeras; que la sociedad mercantil se halla interesada en la adquisición del inmueble con cuantas edificaciones forman, por accesión parte del mismo; que la transmisión y correspondiente otorgamiento de escritura pública se llevarán a efecto antes del día 31 de Mayo de 2010, siendo requisito ineludible: a) que se hallan concluido las obras y expedido el oportuno Certificado Final de la obra municipal, cédula de habitabilidad, boletines de instalación y demás documentos exigibles por la LOE, b) Que se halla satisfecho con anterioridad a la fecha indicada, la suma de 250.000 Euros, c) que se satisfaga el precio del inmueble fijado en 170.000 Euros; ambas partes manifiestan conocer que en ningún caso el presente contrato supone la transmisión del inmueble por título alguno y en consecuencia la perfección y consumación de la transmisión y la entrega de la posesión, tan sólo se producirán mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública que queda sujeta a las condiciones anteriormente aludidas.

5)                 Que según Nota simple del Registro de la Propiedad n 5 de Palma de fecha 11 de Enero de 2012 aparece como titular registral de la finca de autos (n xxx) el Sr. P (Documento n 5 de la demanda).

TERCERO.- Fijados los hechos que no resultan controvertidos, procede entrar a analizar aquellos que son objeto de discusión y en primer lugar se discute por las partes la cantidad que fue entregada por el Sr. P a la entidad xxx S.L en virtud de la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria, puesto que la entidad actora sostiene que fueron 120.000 Euros, mientras que el Sr. P aduce que la cantidad fue de 179.246 Euros. Si se examina el documento n 2 de la demanda, en su cláusula II primera se expresa lo siguiente: “D. G, en la representación que ostenta, declara haber recibido antes de este acto, del otro compareciente (Sr. P), en calidad de préstamo, parte mediante cheques y parte en dinero, la cantidad total de 179.246 Euros. La parte prestataria, otorga carta de pago de dicha partida total”. Frente a ello la parte demandada ha hecho valer la testifical del Sr. David, manifestando en el acto del juicio que conocía al Sr. P, y que éste le indicó que la cantidad que entregó a xxx SL fue de 120.000 Euros; y en el mismo sentido se pronunció el testigo Sr. G, apoderado de la entidad actora, al referir que aún cuando el Notario en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria expresara la cantidad de 179.246 Euros, no fue ésta la cantidad que recibió la entidad xxx S.L. En este extremo el art. 1218 C.C. dispone que los documentos públicos no prueban la verdad intrínseca de las declaraciones de sus otorgantes, ni la intención o propósito que oculten o disimulen, por lo que tal precepto no impide que pueda acreditarse la realidad de lo convenido a través de otros elementos probatorios, así como la existencia de otros pactos diferentes de los que el documento contenga, porque la prueba del documento público no es necesariamente superior a las demás, máxime, como dice la S.TS. de 16-5-81 en los casos que lo controvertido es precisamente la exactitud de la escritura respecto a la realidad de lo verdaderamente convenido entre las partes SS. 30-9-85, 23-1 y 26-2-90 que indican que las manifestaciones de los interesados en documentos públicos no son fehacientes en cuanto a su veracidad intrínseca pudiendo ser combatidas por otros medios de prueba. No obstante ello de las pruebas practicadas a instancia de la entidad actora no puede desprenderse que la cantidad entregada fuera distinta a la que se reflejó en la propia escritura pública, y ello al no haber sido desplegada prueba objetiva alguna que así lo refrende, por cuanto el primero de los testigos manifiesta que así se lo indicó el Sr. P, y éste en modo alguno sostiene que fuera la cantidad de 120.000 Euros; y el segundo de los testigos, es el apoderado de la propia actora, lo que le resta credibilidad en cuanto a dicho extremo.

Otra de los puntos de discordancia entre las partes es la referente a la fecha del contrato privado que es aportado como documento n 1 de la demanda, básicamente referido al año de su suscripción, al no cuestionarse que fuera el día 26 de Marzo. Y así a los efectos de dilucidar si fue en el año 2009, como mantiene la actora, o en el año 2010, como así lo defiende la parte demandada, baste decir que en el suplico de la demanda en el apartado se indica que el contrato es de fecha 26 de Marzo de 2010; el Sr. G en el acto del juicio reconoció que fue firmado en el año 2010; y además así se deduce cuando el mismo contrato, en su estipulación octava, se establece: “la transmisión y el otorgamiento de escritura pública se llevarán a efecto antes del 31 de Mayo del año 2010”, por lo que debe tomarse como fecha del mismo el día 26 de Marzo de 2010.

CUARTO.- Resuelto cuanto antecede, a continuación procede analizar si nos encontramos con una situación ficticia dominical irregular mediante la utilización de la “fiducia cum creditore”, por cuanto la entidad actora argumenta que es titular de las dos viviendas que se han construido en la finca de autos a su costa, mientras que el Sr. P es únicamente dueño del solar. Por su parte la demandada Sr. P, a través de la demanda reconvencional, pretende que se declare que es el único propietario legítimo del inmueble y de cuanto en él se halla edificado.

A tales efectos cabe decir que el negocio fiduciario es una figura definida por la Doctrina y Jurisprudencia, a falta de una expresa regulación legal, como consistente en la atribución que uno de los intervinientes (fiduciante) realiza a favor del otro (fiduciario), para que éste utilice el derecho adquirido según la finalidad convenida (pacto de fiducia), con la obligación del adquiriente de retransmitir la cosa o derecho al enajenante o a un tercero, una vez cumplida dicha finalidad; se trata de un negocio basado en la "confianza" o fiducia, caracterizado por la divergencia entre el fin económico que se persigue y el medio jurídico que se utiliza, de tal modo que las partes se proponen obtener un efecto distinto y m s restringido del que es propio del medio jurídico que ponen en juego.

As , el Tribunal Supremo en sentencia de 30 de marzo de 2004 tiene declarado que"...El negocio fiduciario ha sido definido jurisprudencialmente como aquél convenio anómalo en el que concurren dos contratos independientes, uno, real, de transmisión plena del dominio, eficaz "erga omnes", y otro obligacional, válido inter partes, destinado a compeler al adquirente a actuar de forma que no impida el rescate de los bienes cuando se dé el supuesto obligacional pactado ( sentencias, entre otras, de 9 de diciembre de 1981, 19 de junio de 1997 y 16 de noviembre de 1999) o, como dice la sentencia de 5 de marzo de 2001, "el negocio fiduciario consiste en la atribución patrimonial que uno de los contratantes llamado fiduciante, realiza a favor de otro, llamado fiduciario, para que éste utilice la cosa o derecho adquirido, mediante la referida asignación, para la finalidad que ambos pactaron, con la obligación de retransmitirlos al fiduciante o a un tercero cuando se hubiera cumplido la finalidad prevista".

A su vez la STS de 30 de mayo del 2008, con cita de otras resoluciones de nuestro Alto Tribunal, establece como líneas maestras que configuran la fiducia "cum creditore" o negocio de transmisión de propiedad en garantía, las siguientes:

1                    . La transmisión en garantía es un negocio fiduciario, del tipo de la fiducia cum creditore. El fiduciante transmite la propiedad formal con el riesgo de que al adquirirla el fiduciario y figurar como tal frente a terceros, pueda éste vulnerar el pacto de fiducia transmitiéndola a su vez, estando los adquirentes del fiduciario -si son terceros de buena fe- protegidos en su adquisición en virtud de la eficacia de la apariencia jurídica, que protege las adquisiciones a título oneroso y de buena fe de quien en realidad no es propietario.

2                    . El fiduciante transmite al fiduciario la propiedad formal del objeto o bien sobre el que recae el pacto fiduciario, con la finalidad de apartarlo de su disponibilidad y así asegura al fiduciario que lo tendrá sujeto a la satisfacción forzosa de la obligación para cuya seguridad se estableció el negocio fiduciario.

3                    . El fiduciario no se hace dueño real -propietario- del objeto transmitido, sino que ha de devolverlo al fiduciante una vez cumplidas las finalidades perseguidas con la fiducia. El pacto fiduciario lleva consigo esa retransmisión.

4                    . La falta de cumplimiento por el fiduciante de la obligación garantizada no convierte al fiduciario en propietario del objeto dado en garantía; la transmisión de la propiedad con este fin no es una compraventa sujeta a la condición del pago de la obligación.

5                    . El fiduciario, caso de impago de la obligación garantizada, ha de proceder contra el fiduciante como cualquier acreedor, teniendo la ventaja de que cuenta ya con un bien seguro con el que satisfacerse sobre el que le corresponde una especie de derecho de retención, pero sin que ello signifique que tiene acción real contra el mismo.

6                    . La transmisión de la propiedad con fines de seguridad, o "venta en garantía" es un negocio jurídico en que por modo indirecto, generalmente a través de una compraventa simulada, se persigue una finalidad lícita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligación, y no pueda pretenderse otra ilícita, como la de que, en caso de impago de la obligación, el fiduciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulnerar a la prohibición del pacto comisorio, revelándose la "venta en garantía" como un negocio en fraude de ley ( art. 6.4 del C digo Civil)...

QUINTO.- Sentado lo anterior, de lo actuado en autos ha quedado demostrado a través de la documental, principalmente los documentos n 1 y n 3 de la demanda, y testifical practicada, en especial la del Sr. G, que lo que se quiso garantizar con la creación del contrato privado de fecha 26 de Marzo de 2010, es el cobro de una cantidad prestada, sirviendo la finca objeto del contrato, como garantía, no tratándose dicho  contrato privado de una verdadera compraventa sino un negocio fiduciario dirigido a reforzar la obligación asumida, derivada del "pactum de fiducia cum creditore", siendo éste un contrato causal, conforme al art. 1274 del Cg. Civil en el que la causa fiduciae no es la enajenación propiamente dicha, sino la garantía de un débito, donde no tiene cabida la voluntad de vender ni comprar.

Por ello en el caso presente nos hallamos ante un negocio fiduciario que encubre un préstamo precedente del que se deriva la pues la voluntad existente es la de garantía y no la transmisora de propiedad alguna y así lo viene reconociendo el T.S. en Sentencias entre otras: 17-Sept.2003 y 26 de julio-2004, también llamado "venta en garantía" caracterizándolo como: 1 ) la transmisión en garantía, es un negocio fiduciario; tipo fiducia cum creditore, 2 ) el fiduciante transmite la propiedad y asegura al fiduciario el cumplimiento de la obligación; el fiduciario no se hace dueño de la propiedad, pues ha de devolverla al fiduciante; 4 ) el fiduciario, caso de incumplimiento de la obligación garantizada, se convierte en acreedor contra el fiduciante.

El supuesto concreto que aquí nos ocupa, nos permite calificar como se ha dicho al contrato, pues ha quedado demostrado que las partes pactaron un préstamo y para asegurar su devolución concertaron posteriormente un contrato privado de fecha 26 de Marzo de 2010, en el que si bien se expresa que el Sr. P es el único propietario y poseedor del inmueble, lo cierto es que se trata de un contrato relacionado o celebrado como consecuencia del préstamo anterior, máxime cuando no consta en modo alguno que, a pesar de que el Sr. P en fecha 30 de Diciembre de 2008 se adjudicara el inmueble en el procedimiento de ejecución hipotecaria anteriormente aludida, se solicitara por parte de éste la entrega de la posesión del inmueble. Resulta que además la testifical de la Procuradora Sra. M es a todas luces insuficiente a los efectos de demostrar que fue solicitada la entrega de la posesión del inmueble o que finalmente no se llevó a efecto por la existencia de un acuerdo extrajudicial entre las partes, al haberse podido fácilmente verificar a través de prueba documental y no se ha efectuado de este modo.  Cierto es que el apoderado de la entidad actora reconoció que no ha pagado el préstamo hipotecario al Sr. P, pero dado que en nuestro ordenamiento jurídico se encuentra prohibido el pacto comisorio, la posible falta de cumplimiento por parte de la entidad actora de su obligación de devolver el préstamo no puede surtir el efecto jurídico pretendido por el Sr. P de adjudicarse la titularidad del inmueble. Es más en el contrato de fecha 26 de Marzo de 2010 se expresa que la cantidad a devolver por la entidad xxx,SL al Sr. P es de 420.000 Euros, cuando lo que era objeto de préstamo con garantía hipotecaria era de 179.246 Euros, y además a pesar de que se aduzca por la defensa del Sr. P que, una vez adjudicado el inmueble, éste entregó la cantidad de 96.336,00 Euros a la entidad actora con el fin de que se concluyera la construcción, tal extremo fue negado por el Sr. G, y no se ha acreditado que efectivamente fueron entregados. Por último referir que en la contestación a la demanda se alude a lo dispuesto en la estipulación octava de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, para sostener Sr. P es propietario tanto del solar como de lo edificado, pero tampoco ha demostrado que hubiera solicitado la accesión de las viviendas, tal y como así se lo permitía la escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Por todo ello procede la estimación total de la demanda principal y, por ende, la desestimación de la demanda reconvencional.

SEXTO.- En aplicación del art. 394.1 de la LEC, las costas se impondrán a las partes cuyas pretensiones hubieren sido totalmente rechazadas, por lo que se abonar n por el Sr. P tanto en la demanda principal, como en la demanda reconvencional.

Vistos los preceptos legales mencionados y los demás de general y pertinente aplicación,

FALLO

QUE ESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Iniesta, en nombre y representación de la entidad mercantil “X , S.L”, contra D. E P;

      DECLARO que el contrato de fecha 26 de Marzo de 2010 constituye una fiducia cum creditore, y por lo tanto, es un contrato de préstamo con garantía real, pudiendo mediante el pago de las cantidades que se consideren adeudadas al prestamista vendedor, reintegrarse en la titularidad e íntegra propiedad dominical de la finca urbana;

      DECLARO que el actor es titular dominical de la finca: “Urbana parcela de terreno consistente (…) ”, previo pago del importe de 179.246 Euros;

Se condena expresamente a la parte demandada al pago de las costas procesales.

QUE DESESTIMANDO TOTALMENTE la demanda reconvencional interpuesta de D. E P contra la entidad mercantil “X , S.L”; ABSUELVO a la parte demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra. Se condena expresamente a la parte demandada reconviniente al pago de las costas procesales.

Contra la presente resolución cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Baleares (Art. 455 LEC).

El recurso (…)

As por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.